Vraagtekens

Eigen woning in box 1, eigenwoningschuld in box 3?

19 december 2018

In 2014 heb ik een eigen woning gekocht, voor afgerond € 300.000. Ik heb die woning betaald met een hypothecaire lening van € 250.000 en met mijn spaarcenten van zo’n € 50.000. Op de hypothecaire lening betaal ik thans een rente van 2%; die rentevoet staat voor 10 jaar vast. Mijn fiscale voordeel op die renteaftrek is zo’n 40%, dus 0,8%. Vorig jaar heb ik – onverwachts – een erfenis gekregen van een oudtante, en daardoor heb ik nu een box 3 vermogen van zo’n € 400.000. Als ik het goed heb berekend, komt de belastingdruk op dat vermogen uit op 1,3%. Dat is meer dan de 0,8% belastingbesparing op de hypotheekrente, dus kan ik mijn eigenwoningschuld beter in box 3 opvoeren. Dat levert me 0,5% meer fiscaal voordeel op. Klopt deze opzet? En hoe krijg ik mijn eigenwoningschuld in box 3?
P.S. Mijn huis verkopen is niet aan de orde, en de hypotheek aflossen met mijn box 3 vermogen vind ik geen goed idee.

Antwoord

Uw opzet is cijfermatig correct: de belastingbesparing op uw eigenwoningrente in box 1 is minder dan de belastingdruk op uw box 3 vermogen. En dat verschil zal de komende jaren – bij een gelijkblijvende hypotheekrente – alleen maar groter worden. De renteaftrek voor de eigen woning gaat onder de nieuwe tariefstructuur in de inkomstenbelasting in de komende vier jaar jaarlijks met 3% omlaag, van thans (maximaal) 49,5% naar 37,05% in 2023. Zie ook BelastingBelangen, oktober 2018: Belastingplan 2019: Beperking aftrektarief en aftrekposten. De box 3-heffing zal in diezelfde periode wel omhoog gaan: de belastingdruk in de tweede schijf, voor een belast vermogen van meer dan € 100.000 en minder dan € 1 miljoen gaat per 1 januari 2019 van 1,30% naar 1,33%.

1427_2018-06-008.jpgU bent de eigenwoningschuld aangegaan ná 1 januari 2013, die schuld valt derhalve onder het nieuwe regime. Dat houdt kort gezegd in dat u de hypothecaire lening in 30 jaar tijd moet aflossen tot nihil, tenminste jaarlijks annuïtair. Dat moet vastgelegd zijn in een contractuele verplichting. Als u niet aan die aflossingseis voldoet, is de hypotheekrente niet aftrekbaar: de hypotheek is dan volgens de wet geen eigenwoningschuld meer. Daar ligt het antwoord op uw vraag hoe u de eigenwoningschuld in box 3 moet krijgen: u moet de contractuele verplichting tot aflossing frustreren, door enkele jaren – meer dan incidenteel! – niet het minimaal vereiste bedrag af te lossen. Uiteraard vergt dat overleg met uw hypotheeknemer. U kunt met de instantie een andere aflossing overeenkomen, voor een of meerdere jaren.
Bijkomend voordeel van het verplaatsen van uw eigenwoningschuld naar box 3 is dat u de belasting in box 1 over het eigenwoningforfait minimaliseert. Met de hypotheek in box 3 heeft u geen renteaftrek meer in box 1. Het inkomen uit uw eigen woning is dan gelijk aan het eigenwoningforfait. En bij zo’n positief voordeel uit de eigenwoning heeft u recht op de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld, de Hillenaftrek. Deze aftrekregeling wordt gefaseerd, in 30 jaar tijd afgebouwd. Zie ook BelastingBelangen, oktober 2017: Regeerakkoord Rutte III: Eigenwoningforfait en -renteaftrek. Dat betekent dat u dat fiscale voordeel nog vele jaren kunt benutten. Succes bij het overleg met uw hypotheeknemer!
Terug naar boven

Privacy

Deze website maakt gebruik
van cookies. Meer informatie